1、引言
为应付国际环境的错综复杂变化、适应国内经济进步的新形势，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于拟定国民经济和社会进步第十四个五年规划和二〇三五年远景目的的建议》提出，要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新进步格局。构建新进步格局策略，需要继续深化供给侧结构性改革，推进房产均衡进步达成产供销平衡。所以，房产去库存既是供给侧结构性改革的主要任务，也是构建新进步格局策略的内在需要。审计监督是国家监督体系的要紧组成部分，是国家治理的基石和要紧保障，是国家治理系统中内生的具备预防、揭示和抵御功能的免疫系统，在促进国家治理现代化和国民经济健康进步中发挥着要紧用途。审计监督是调节供需的“平衡器”，是产业结构调整的“加速器”，是供给侧改革的“助推剂”。审计监督理应在促进房产去库存政策落实中发挥要紧用途。本文旨在通过系统梳理房产去库存政策，分析房产去库存政策贯彻落实中存在的问题，运用国家治理理论，基于审计视角研究提出促进房产去库存政策落实的对策建议，以期为推进房产去库存政策贯彻落实生效提供理论参考。
2、文献综述
查阅已有文献资料发现，关于审计监督在供给侧结构性改革中发挥什么用途，怎么样推进达成供给侧结构性改革的研究较多，而聚焦房产去库存问题的研究较少从审计视角研究。
关于审计在推进供给侧结构性改革中有哪些用途研究。王瑶瑶实证研究发现，政府审计有益于去杠杆政策在国企贯彻落实生效，但该成效缺少动态连续性。彭白桦觉得政府审计应充分发挥监督职能，服务国企去杠杆政策落实，切实防范国企财务风险，维护国有经济健康运行。郭檬楠和郭金花发现国家审计监督能大大降低国企过度负债，促进来杠杆政策贯彻落实。徐丹觉得重大政策审计在推进深化供给侧结构性改革中发挥着要紧用途。刘彩霞觉得推行政策跟踪审计能够帮助深化供给侧结构性改革、促进经济优质进步。
关于审计推进供给侧结构性改革的路径选择研究。王玉凤觉得应加大政策跟踪审计与税收征管审计推进供给侧改革。薛甜媛构建了推进煤炭企业去产能的审计评价模型，与时响应解决去产能政策落实中的问题。李萌觉得政策跟踪审计是推进来产能手段的有效举措，并从直接传导与间接传导两方面设计了政策跟踪审计有哪些用途渠道。王家华和周子威觉得应通过加大对外投筹资与资本外贸异常流动审计、金融服务实体经济政策实行跟踪审计、国有性质金融机构治理审计、跨市场跨行业交叉性金融审计等，深化金融供给侧结构性改革。关于房产去库存的政策缘由、近况评价与对策研究。李超觉得房产行业出现库存过剩是什么原因在于房产市场本身，而非股市和楼市一并狂跌和金融冲击而致使的结构性失衡。王秀国觉得三四线城市对房产行业调控不够，加速推行刺激性去库存政策，致使住房提供量逆向拔高，而且三四线城市人口流入不够，致使去库存政策成效不佳，去库存重压更为严峻。王先柱、吴义东指出中西部区域产品房库存总量比东部区域多且分布不均，去库存重压更大。沈晓艳研究发现，以去库存为目的的土地提供政策的有效性和时滞期，与房产去库存政策落实成效之间具备显著关系。陆江源等发现减少产品房库存量的主要举措应是鼓励人口迁移和提升城镇化水平。
综上所述，审计在推进供给侧结构性改革政策落实中发挥要紧用途，特别政策落实跟踪审计的促进用途比较显著。但已有研究主要关注了供给侧结构性改革的去产能、去杠杆任务，尚未见到关注去库存任务的文献。针对房产去库存的研究，也少见从审计视角进行研究的文献。然而，房产去库存也是供给侧结构性改革的主要任务之一。因此，本文的研究既具备理论价值也具备现实意义。
3、房产去库存政策落实中存在的问题
2015年中央经济工作会议明确房产去库存是供给侧结构性改革五大核心任务之一，各级政府部门便开始规划、拟定房产去库存政策并积极推进其贯彻落实。纵览已有房产去库存政策，主要围绕释放、创造房产需要，改变、革新房产供给，减少房产买卖本钱三方面展开。关于释放、创造房产需要的政策，主要有：一是农民工市民化，扩大购房群体。四川除成都外全方位放开落户政策，鼓励农民进城购房、务工职员就地落户购房；二是减少首付比率，提升公积金贷款比率，增强购房经济实力。中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的公告》规定，不推行“限购”的城市，初次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比率降为20%；拥有1套住房且未结清购房贷款的居民家庭，第三申请商业性个人住房贷款，最低首付款比率调整为30%。三是棚户区改造拆迁，使用货币补偿或产权调换，增强购房能力。财政部和住房城乡建设部联合发布的《关于进一步做好棚户区改造有关工作的公告》（财综〔2016〕11号）规定，棚户区改造提升货币化安置比率；深圳人民政府拟定的《关于加大棚户区改造工作的推行建议》（深府规〔2018〕8号）规定，棚户区改造拆迁户可自主选择货币补偿或产权调换或二者结合方法安置。关于改变、革新房产供给的政策，主要有：一是进步住房出租市场。住房和城乡建设部联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快进步住房出租市场的公告》（建房〔2017〕153号）提出，培育规模化住房出租企业、建设政府住房出租买卖服务平台等多项手段。二是回购闲置库存、统购产品房用于保障房、公租房。各地政府因城施策对社会空置房统一盘活，如西安统购库存，使用回收存量产品住房、收储社会房源等方法消化空置库存，作为出租型保障房；国务院办公厅发布的《关于加快进步保障性出租住房的建议》（国办发〔2021〕22号）第三指出借助存量闲置房子建设保障性出租住房。原国土资源部印发《国土资源“十三五”规划纲要》的公告中指出，要对用地有效调节，对房产库存较高的城市，降低、甚至停止住房用地提供。如宁夏对库存总量消化周期超越20个月的市县停止房产开发土地提供。关于减少房产买卖本钱的政策。主要有：第一，减少买卖成本。进步改革委和财政部联合发布的《关于不动产登记怎么收费等有关问题的公告》（发改价格规〔2016〕2559号）和《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的公告》（财税〔2017〕20号），明确了不动产登记怎么收费及打折减免政策，取消了房子出售手续费。第二，减少购买税额。财政部、国家税务总局和住房城乡建设部联合发布的《关于调整房产买卖环节契税营业税打折政策的公告》（财税〔2016〕23号）规定，个人购用户庭唯一住房，90平米及以下减按1%征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税；除北上广深外，个人购用户庭第二套住房，90平米及以下减按1%征收契税，90平米以上减按2%征收契税。北上广深以外的城市，个人销售购买2年及以上住房，免征营业税。营业税改征增值税之后，在财政部、国家税务总局发布的《关于全方位推开营业税改征增值税试点的公告》（财税〔2016〕36号）中第三明确北上广深以外的城市，个人销售购买2年及以上住房，亦免征增值税。通过政策积极引导、全民努力奋斗，房产去库存政策获得肯定效果。但在各项房产去库存政策落实中，尚存有一些问题有待健全，房产去库存政策成效有待巩固深化。
（一）房产去库存政策落实不到位
房产去库存政策从顶层设计到基层落实，需要各级政府准确理解、精确布置，才能将房产去库存政策优质地落实。各地政府出于对房产去库存政策的行政本钱与风险防控等方面综合考虑，在政策拟定中设置较多有关成本审批的条件限制，但个别部门在政策实行过程中却为了自己利益未根据规定给予企业相应的打折政策或多收取、拖欠款项增加企业负担。部分政府部门存在不实行、慢实行、选择实行的现象。如，西咸新区沣东新城财政局2017年未按规定减免棚改项目的新型墙体材料、城市基础设施配套费等专项成本14785.45万元；宜春2018年未按规定减免城市基础设施配套费4965.69万元；哈尔滨2018年未按规定减免城市基础设施配套费5174.39万元。
（二）房产去库存资金用绩效低
去库存资金运用是去库存政策落实的核心。去库存专项资金能否合理统筹规范、严格审核拨付、规范用管理直接影响资金用绩效，决定房产去库存政策推行成效。房产去库存资金用于棚改旧改货币化安置，在一定量上可以激活房产市场、刺激购房消费。但部分区域房产去库存专项资金的用法缺少统筹规划，存在有项目无资金、有资金无作用与功效现象。如2018年本溪1.8亿元、泉州1161万元中央财政专项资金未准时分解下达、明确到具体安居工程项目；2018年西安公租房项目、青岛棚改项目收到的财政补助资金超2年未支付用，分别涉及7.54亿元、2亿元；部分区域还将去库存专项资金挪作他用，如江阴市2018年将10.52亿元去库存专项资金用于长江大保护等项目，都江堰市2018年将11.79亿元棚改企业债券资金用于归还新城建设投资公司债务；部分区域存在资格审核不严，不符合条件的家庭获得补偿，如北京门头沟区2018年将731.33万元补偿给不符合条件的家庭。甚至有些区域骗取、套取、侵占去库存专项资金，湖州南浔镇2018年通过虚列拆迁补偿款等方法，套取5.51亿元棚改资金。
（三）房产去库存项目管理不规范
项目规范管理是项目落实生效的必要条件。房产去库存项目的审批管理是政策落实的重点。但部分区域房产去库存项目管理不规范，影响房产去库存政策推行成效。部分区域将建设用地闲置，如庆阳西峰区2018年已将147.7亩安居工程建设用地闲置2年；部分区域建设管理不规范，手续不全匆忙开工，后续难达标准没办法出货，如太原杏花岭区2018年有636.08亩建设用地手续不全却已开工，芜湖鸠江区2018年有4404套公租房已基本建成1年却未达到出货用条件；部分区域疏于管理，保障对象未动态管理，退出机制不完善，如福州2018年有2789户家庭已不再符合保障条件却未按规定准时退出；部分区域项目管理不规范，保障住房被挪作他用、违规占用，如滨州2018年将191套公租房用作宾馆经营，成都2018年有673套公租房被不符合条件职员违规占用。
（四）房产去库存政策成效不长效
据统计，2020年全国百城新建产品住宅库存总量为51040万平米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。对比2019年全年6%的增速，库存规模已维持连续24个月同比正增长。去库存目的完成状况波动甚至有所反弹，意味着房产去库存政策落实的宏观效应未能达到理想绩效水平。对政策实行过程的关注，侧重于对资金和专项项目的管理上，关注点落于违规违纪资金、违规滞后项目较多，对政策实行达到的去库存成效、宏观效益的关注相对较少。各地城市去库存周期波动甚至反弹，也未能达到去库存政策落实的持续长效宏观目的。房产去库存政策总是需要较长期持续进行，从政策落实到有关项目落地，涉及很多环节，时间紧、任务重。去库存政策之间一环扣一环、互相影响。政府推出一系列政策，在实质实行中能否有效配合，能否形成长期稳定宏观效益。有的房产去库存政策项目因为前期规划和决策部署不合理、推进缓慢、碎片化实行，存在资产长期闲置、管理不规范、监管手段不衔接、用地未准时盘活等问题。房产去库存政策管理时松时紧、时有波动，容易出现供需失衡周而复始的现象，导致资源空置浪费，新增去库存重压。另外，去库存政策与去杠杆政策衔接不足，存在顾此失彼、此消彼长的现象，影响供给侧结构性改革成效，影响新进步格局的形成。在房产去库存政策获得肯定实效的同时，房产开发企业的资产负债率逐年升高，2015年为77.7%，2019年已达80.4%。
4、房产去库存政策落实跟踪审计对策
促进房产去库存政策有效落实、提质增效，需要各方一同努力，加大监督力量。房产去库存政策落实跟踪审计是推进达成供给侧结构性改革，建成经济新进步格局的要紧力量。针对现行房产去库存政策落实中存在的问题，应从实行状况、资金运用、管理合规和落实成效四方面加大房产去库存政策落实跟踪审计。
（一）加大房产去库存政策落实实行状况审计
政策落实效果主要取决于政策设计是不是合理、政策实行是不是有效。政策实行是重点环节，政策不实行，设计的再好，终究只不过纸上谈兵、空中楼阁。房产去库存政策落实跟踪审计要紧盯政策实行状况，重点关注各区域有无落实房产去库存政策，相应税收打折、成本减免、补偿补助等政策是不是根据规定实行，关注地方政府有无变相拖欠企业款项或向企业借款形成政府隐形债务；重点关注房产去库存项目的进度，关注地方政府有无不作为、慢作为、选择作为的现象；重点关注各区域有无紧跟中央调控政策、准时决策部署契合当地实质状况的去库存政策，关注地方政府有无懒政、怠政，不跟进、不调整，一以贯之地实行旧政而偏离目的。
（二）加大房产去库存政策专项资金运用审计
资金筹备运用是去库存政策项目运作的核心，也是去库存政策落实跟踪审计的工作主线。论文格式是论文写作时的写作标准和样式需要。一方面，重点关注去库存政策有关专项资金的预算下达、实质到位、申领发放和管理效益状况。关注是不是存在很多财政资金滞留、沉淀在财政、主管部门和项目单位问题；关注专项资金审核、发放、运用是不是符合规定，有无不符合条件、不符合专项资金作用与功效的资金支出；关注专项资金是不是依法依规获得，是不是按规定纳入预算管理；关注专项资金拨付是不是准时，有无故意拖欠、延迟，形成资金沉淀，影响项目成效。其次，关注信贷资金和结构是不是合理，是不是存在筹资难、筹资贵，是不是存在虚报修缮改造项目套取棚户区改造贷款资金，是不是存在产品房项目顶替棚户区改造项目违规套取奖补资金等。
（三）加大房产去库存政策项目管理合规审计
项目管理合规与否，关系项目能否如期完工，项目水平能否达标。项目管理不合规，还可能滋生违法乱纪行为。房产去库存政策关系国计民生，规范化管理是达成政策目的的基础。房产去库存政策落实跟踪审计中，应重点审察是不是存在配套基础设施建设滞后、前期建设手续不全、消防验收未通过等事情，致使项目完工达不到标准没办法出货而空置，研究空置缘由，与有关部门协商，提出可行建议，推进政策落实；重点审察有关去库存项目投资审批、建设进度、资金保障、验收标准、实质运营等各环节推进是不是与计划步伐一致，对各环节停滞闲置问题探讨深层次缘由，明确直接责任主体，督促整改落实；审察政策落实中有无违法乱纪行为，强化对权力运行的制约与监督。
（四）加大房产去库存政策落实成效审计
政策成效是政策设计、实行的终极目的。论文格式是论文写作时的写作标准和样式需要。合理设计、有效实行是达成好政策成效的保障，政策成效是政策设计、实行的牵引棒。加大对房产去库存政策实行成效的管理，依据政策成效，有目的有方向调整政策设计，对房产去库存政策实行闭环管理，持续提升房产去库存政策效果。房产去库存政策落实跟踪审计中，重点关注各地政府、部门和单位是不是因地制宜、因地施策，对房产去库存政策准时响应，拟定“当地化”手段并细化目的任务策略、明确责任主体职责；重点关注房产去库存政策对土地提供结构、财政支出结构等的影响，是不是存在妨碍房产去库存政策落地的体制机制；重点关注各项去库存政策之间是不是有效衔接，有无矛盾冲突，注意与去杠杆等其他政策之间的协调平衡。
5、结论
房产去库存是供给侧结构性改革的核心任务，也是构建新进步格局策略的要紧任务。但现在房产去库存政策落实中的问题妨碍了房产去库存进程。为此，需要加大对房产去库存政策贯彻落实跟踪审计，提升房产去库存专项资金运用和项目管理成效，推进房产去库存政策有效落实，助推达成新进步格局策略。
