2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、深思”的氛围，《住宅与房产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊有关报道全文如下：

2002年3月17日，深圳布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方法和规范建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入考虑。现在该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。

2003 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：

（一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》；
（二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取手段恢复申请人的管
理状况之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
和 本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

深圳恒兆基物业管理公司随后向法院申请实行。到了现在，作为终局裁决的该仲裁裁决并没实行，东方半岛花园仍由深圳北方物业管理公司管理，新旧物业公司也没移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠状况比较紧急。物业管理业界和法律人士都很关注该案的实行，对业主委员会能否全方位履行义务、怎么样履行义务表示关切。

6月19日，新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式推行。这将是物业管理行业规范进步的新起点。 5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作获得的阶段性成就。虽然法律不具备溯及既往效力，笔者还是想结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的怎么看，假如可以为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。

《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。伴随现代市场经
济的进步，产生了非常多种新的合相同种类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为保持或者增加不动产及其附属设施的用法价值、维护不动产及其附属设施的用法安全和用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归是建筑物区别所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或用人根据约定按时支付物业服务成本的合同；物业服务合同的内容应当包括物业管理事情、服务水平、服务成本、双方权利义务、专项修理资金的管理与用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区别所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处置委托人事务的合同，它是一种比较古老的合相同种类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合相同种类型。

委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信赖为基础。委托人之所以选定受托人为其处置事务，是以其对受托人能力和信誉的认知，相信受托人可以处置好委托的事务为基础的；受托人同意委托也是基于对委托人的认知和信赖。没当事人双方相互信赖和自愿，委托合同关系不可能打造。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具备了不同于其它任何合同的本质特点。而在实践中，假如允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业进步的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只须双方的“信赖”有所动摇，不问客观上是不是有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？必然导致物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上导致对全体业主利益的损害，并导致社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且需要经物业管理地区内全体业主所持投票权重2/3以上通过。

委托合同以处置委托人事务为目的。委托合同的标的是处置事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设施设施的自动化、互联网化、专业化的进步，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将进步成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并非简单的事务。国家鼓励物业管理使用新技术、新办法，依赖科技进步提升管理和服务水平。技术的革新领先是物业管理行业持续进步的根本，物业管理的服务需要与现代建筑商品维持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越客户不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营企业的很多涌现，致使“业主大会+物业公司+专业公司”的将来物业管理模式势必成为主流。

委托合同中受托人应付委托人尽忠实义务，需要亲自处置和报告，受托人应当根据委托人的指示处置委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人赞同。受托人以委托人名义拓展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的成本在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事营运管理活动，并且，因为物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有常识产权。在一定量上，这类驰名品牌公司对小区的管理可以提高小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业需要获得收益才能获得存活。

但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经收获。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但笔者觉得，该草案对物业管理合同的法律性质归坐落于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定特别值得物业管理界注意，引起看重。第1318条物业管理合同的概念为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处置物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不能解除物业管理合同，但合同约定的解除条件收获的除外。”①

原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没出现“服务合同”的归类，但“服务”的定义已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受病人的委托或者基于职责，为病人实行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人出货成本，餐饮行业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人出货成本，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客出货成本，旅游社提供旅游服务的合同。”②

不相同种类型的合同所涉及的合同内容、合同方法、合同目的都要有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为不同标准，一为不同实益。”③合同的不相同种类型划分不光要反映社会现实，准确界定买卖的性质，还要通过民商法律的规定保障买卖的安全、推进买卖的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的需要，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归坐落于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。

2002年十月22日国务院办公室就《中国物业管理条例（草案）》向社会大众征求建议稿，收到社会各界建议和建议共计近4000条，条例吸收社会各界建议与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出进步为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求建议是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明如此的方法是成功的、有益的。④笔者衷心期望这类成功的、有益的尝试和探索成就可以在民法典起草和编篡中得到体现，那样物业管理行业的进步才会迎来更光明的前景。

参考文献：
①②中国民法典立法研究课题组（课题组负责人 梁慧星）《中国民法典草案建议稿》，法律出版社，2003.3
③王泽鉴 《民法概要》，中国政法大学出版社，2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50％》