自房产新政推行以来，一线城市房价涨涨跌跌，前途尚未明朗，而中小城市却悄然亮相。受新一轮房产调控政策用途及国内城市化提速影响，开发商加快了在中小城市的布局，一部分区域的房价、地价出现较快上涨。是机会还是挑战，一时众说纷纭。本文将围绕最近房产新政展开讨论，重点剖析新政对国内中小城市房产行业的影响。

中小城市；房价调控；新政；房产业进步。

伴随城镇化进程的加快，中国城市数目大幅增长，而新增城市中有90%以上是中小城市的范畴。最近，中央公布了关于拟定“十二五”规划的建议（以下简称“《建议》”），其中积极稳妥推进城镇化，加大政策调节合理引导住房需要等建议的提出，愈加明显的指出了国家下一步对中小城市房产业进步的看重。而不久前各大城市相继发布严格的限购令，使房产商们纷纷将目光转向中小城市，中小城市房产业的进步引起大家广泛关注。

1、房地产新政调控下中小城市房产业进步背景及近况。

1、国内中小城市的进步。

改革开放30多年来，国内经济持续飞速发展，强劲的经济增长助推了城市规模扩张。从1978年到2009年，国内城市化率由19.72%增加到46.59%，城镇化水平每年平均增长近1个百分点。其中中小城市已成为国民经济进步的要紧支撑，要达成国内经济社会持续稳定，重点和重点要放在中小城市上。

表1国内中小城市进步部分指标对比。

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数据来源：《中国中小城市绿皮书》。

2、房地产新政调控下中小城市房产业的进步现在，中国正处于城市化的飞速发展期，住房的潜在需要很多存在。城市住宅的巨大需要将带来很多的房产开发投资，给房产业带来相当大的进步空间。

伴随城市化进程，中小城市房产业也获得了巨大的进步。

公开数据显示，从1998年至2009年，一线城市房产开发投资额比重已由40%降低至15%左右，产品房销售金额比重由20%降低至10%左右；而2、三线城市产品房销售金额占全国的比重在2009年已达90%。尤其是2010年4月17日国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的公告》（简称新“国十条”）之后，一线城市房产调控政策实行趋严趋紧，而大量一线房产开发企业资金较为充裕，纷纷转战二三线城市。①2、中小城市房产业的进步机会与挑战。

（一）机会。

日前，温总理关于拟定“十二五”规划建议的说明中提出：

要以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射用途较大的城市群。国家在十二五期间进步的重点从大城市向中小城市过渡，为中小城市的房产业进步带来巨大优势、具体表现为：

1、城市化进程加快，中央地方政府大力扶植。

《中国进步报告（2010）》中数据显示，2030年国内城市化率可以达到65%的水平，也就意味平均每年2000万人，要从农村转移到城市居住生活，将产生很多住房需要，为中小城市房地产业的进步注入强劲动力。

第二，从中央到地方各级政府对中小城市房产业的进步都持积极支持的态度。从中央来看，纵览国十条的内容，大多数都是针对一线大城市的，多数中小城市遭到的影响较小。从各地方来看，作为经济进步的支柱性力量，房产业进步历来遭到看重。目前中小城市正处于飞速发展时期，各种打折手段陆续实行，促进房地产业进步。

2、中小城市房价上升空间大，房产业增值前景常见看好。

国土资源部表示，二三线城市的平均地价3000多元，远远低于一线大城市。伴随中小城市的进步，房价还有非常大的上涨空间。另外，中小城市土地提供量充足，自2009年以来，土地出让面积的差距呈不断扩大趋势。在40个重点城市中，12月份一线城市出让土地483万平米，二三线城市为6223万平米，两者的差距为5740万平米。可见将来住宅提供愈加集中在二三线城市。②3、中小城市建筑特征和城市规划，为房地产业的创造新的商业机会虽然论及整体发达程度，中小城市不可以和大城市相比，但中小城市建筑格局有一个显著的特征：每座城市都有一个中央商业区或商业大道，城市中有实力的商业设施都云集于此，交通便利，兴盛热闹，总是是城市的黄金地带，升值潜力大。另外伴随城市的进步规划，很多中小城市面临城市中心转移，城市扩张的问题，假如能抓住机会，在将来的城市中心占有一席之地，不只产业得到飞速增值，还可以共享城市中心带来的各种便利，现在也成为很多大型房企进入中小城市第一看好的地段，拥有好的升值前景。

（二）挑战。

尽管各中小城市正处于城市化进步的黄金时期，但二三线城市毕竟不是大都市，经济进步相对落后，观念比较陈旧，且其房产业的起步晚，自主革新能力非常差。因此，现在对于二三线城市来讲，房产业的进步还有不少问题。主要表目前以下几方面：

1、地方政府求功心切，房产开发呈现非理性进步。

地方政府通过土地拍卖，过分参与房产业进步。一方面，在国内现行规范下财政短缺是每一个地方政府都面临的问题，而通过拍卖土地，可以大大弥补财政短缺的情况。其次，一座座高楼拔地而起，作为评判政府功绩来讲，是最好的表现。好的城市形象也可以促进招商引资，加快城市的进步。但形象工程需要在城市可以承载的范围内进步，假如写字楼遍地开花，而城市根本吸纳不了。这种浮华的背后一定是土地、资金等资源的很大浪费。

2、房产金融体制不完善，资本市场运作乏力。

现在，国内常见存在缺少发达的多层次房产筹资市场，主要表目前：一是筹资工具简单，很多要紧的业务品种还没打造起来；二是配套机构不健全，导致筹资过程运作不畅；三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。③对于二三线城市来讲，房产金融问题特别突出，筹资途径窄，风险大，各种不适当的筹资方法频频出现，给中小城市房产业的进步蒙上阴影。

3、房子供应求购结构不合理，过分追求高端房，民众无力承担从国内产品房的数目来讲，并难以满足社会需要。其重要原因就是开发商过分追求高端住宅，价格远远超越中低收入者的实质购买力。这种结构性的失衡，在中小城市表现为经济适用房供不应求，价格飞速上涨，而高端产品房很多闲置，导致资源的很大浪费。

3、中小城市房产业健康进步方案。

目前，中小城市房产业就像是一块收益丰厚的大蛋糕，各方都期望从中分得一杯羹。但机会与风险总是是并存的。针对中小城市房产开发存在的风险，提出以下建议：

（一）政府方面。

1、完善房产体系，满足各阶层居民住房需要政府应合理规划，打造与人民生活质量，市场需要相适应的房产开发规模和各种产品房的提供比率，增加保障性住房数目，全方位进步二手房及出租房市场，尽力满足低收入居民的住房需要，达成房产市场总供给与总需要的平衡。同时正确引导居民住房消费观念，帮助其选择与自己相适应的住房种类，预防盲目追求高端住房，导致结构失调。

2、健全信用体系，积极培育房产金融市场地方政府应加强力度监督和管理金融市场预防金融风险，在开发金融新产品种和新业务的条件还没拥有之前，先清理和健全当地区的信用体系。积极培育房产金融服务品种，同时政府应密切监控房产开发过程中资金的动向，预防违法筹资现象的发生。

（二）房产开发商方面。

1、把握市场定位，找准进步坐标，因城制宜，塑造特点驰名品牌企业。

随着着城市化进步，中小城市都会有规模扩张的冲动。此时开发商应密切关注政府规划，维持冷静态度，并在城市进步规划的引领下找准自己在城市格局中的最好地方，以便借风借势，飞速发展。比如国内中小型城应进步特点经济，达成城市转型。

一些历史文化名城，红色革命圣地，海滨休闲城市等等都成为城市对外的大招牌，当地的房地产商也要适应时尚，重视城市进步理念，探寻合适的进步方向，注意培育我们的品牌形象，努力进步专业化、个性化生产经营，如此的企业品牌才具备生命力。

2、正视中小城市房产开发的规范化，摒弃投机心理因为中小城市发地产业进步起步晚，规范不健全，导致很多开发商在进行中小城市房产开发存在投机心理。但伴随中小城市房产业的进步，其达成规范化是必然走向。开发商只有本着踏实的心态，诚信的经营理念，才能在日趋激烈的角逐中获得长足进步。要切实做好房产开发的每一环节，深入知道当地民俗民风，大家收入水平，需要结构，做好长期扎根中小城市房产业的筹备，才能真的取得购房者的信赖，在中小城市立足。这一点对于大型房产企业进入中小城市进步非常重要。

4、结语。

在将来相当长一段时间内，城市化将是拉动国内经济增长的要紧动力，同时为房产业的进步带来强劲需要。而反过来，作为国民经济进步的支柱型产业，房产业的的进步也势必拉动其有关行业的增长。中小城市房产业进步潜力巨大，为国家下一步进步重心之所在。虽然存在种种缺点，但适合加以引导扶持。定会使中小城市房产业朝更健康稳定的方向进步，真的迎来房产业进步的春季！

参考文献。

[1]庄浩滨。专家称警惕中小城市房价重蹈一线城市覆辙[OL].深圳新闻网，2010-05-07:

08:45.

[2]郑磊。二三线城市房产业进步前景[OL].中国价值网，2010-06-02:12:50.

[3]赵宏伟，徐立敏，王晓峰。二三线城市房产业进步方案研究[J].商业现代化，2007（9）。