摘要：本文围绕国家宏观调控的大背景，辩证剖析在金融调控政策下，现行的房产企业筹资途径的近况，讲解国内目前房产企业传统单一筹资途径存在的弊病及其影响。最后，结合国内的实质状况，提出了革新国内房产筹资途径的什么时间建议。

关键字：房产；筹资途径；近况；进步建议。

引言。

筹资，一般是指货币资金的持有者和需要者之间，直接或见接地进行资金融通的活动。通俗地讲，就是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司依据自己的生产经营情况、资金拥有情况、与公司将来经营进步的需要，通过科学的预测和决策，使用肯定的方法，从肯定的途径向企业的投资者和债权人去筹筹资金，组织资金的提供，以保证公司正常的生产、营运管理需要的投资理财行为。

1、国内房产企业传统筹资途径概述及近况剖析。

近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房产银行贷款的政策手段相继颁布。房产企业传统筹资途径遭到紧急的市场挑战。

1.银行贷款。

现在，中国房产开发企业的资金来源主如果国内贷款，银行信贷资金贯穿于土地储备、买卖、房产开发与销售的整个过程。国内房产企业对银行的依靠明显过高。一旦房产经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，开始实行紧缩的货币政策，央行连续加息与连续上调存款筹备金率。虽然这一手段并非专门针对房产市场的，而是为了缩短流动性、压制通胀重压，但给房产的资金提供产生了不小影响。

2.房产信托。

现在在国内较为容易见到的房产信托筹资模式主要包含：房产股权投资信托、股权证券化信托、混合信托、财产信托和债权信托等。

信托商品能比较灵活充分地适应和处置房产的多种经济和法律关系。相对银行而言，房产信托能减少产业整体的运营本钱，节省财务成本，还有益于房产资金的持续运用。在供给方法上，可以参考企业本身运营需要和具体项目设计资金信托商品，增大市场供需双方的选择空间。但对长期的、大规模的项目筹资用途有限。同时，房产信托起点比较高，筹资额度最少在1亿人民币以上，信托商品发行周期有限，且退出机制也欠健全。

3.上市筹资。

上市筹资也是房产企业一个理想的筹资途径。房产达成上市筹资的方法主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。

近年来，北京、上海等地有相当多的房产公司为解决筹资问题，在不可以从境内商业银行和信托投资公司获得资金的状况下，他们的目光自然就要投向其他筹资途径，上市筹资成为房产企业热点渠道。SOHO中国、碧桂园的成功上市不只给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价，在缔造一个个有钱人传奇的同时，也激起了境内房产企业上市热潮。对于企业而言，上市的益处在于可以拓宽企业筹资途径、提升公司知名度、提高公司治理水平、有益于培养公众认可感、帮助企业形成较稳定的消费群体。但上市筹资，会使公司股本加强，筹资的本钱较高，股东还需对企业的控制权着以考虑。上市公司信息的批露，使财务公开化。公司还将面临证监委严格的审察，对企业的营运管理者形成约束。

2、进步国内房产筹资途径的对策和建议。

房产企业的健康进步客观上需要改变现在筹资途径不畅、资金短缺的局面，需要对现在房产筹资途径进行健全、革新。笔者觉得，健全国内房产企业的筹资途径主要需做好如下三项工作：

1.打造多层次直接筹资体系。

中小微型企业筹资难问题既有机制问题，也有中小微型企业自己问题。譬如：中小微型企业规模小抑制金融机构的放贷意愿；中小微型企业贷款条件严、筹资本钱高；中小微型企业金融服务和信用担保机制不够完善，与中小微型企业筹资途径狭窄等。推进打造中小微型企业多层次直接筹资体系。稳步扩大中小微型企业板规模，加快创业板市场的形成与进步。鼓励各类创投机构加强对中小微型企业投资力度。鼓励各金融机构拓展产权、非专利技术和股权等无形资产的质押贷款，开办筹资出租、公司投资理财、账户推广托管等多种中小微型企业筹资业务。鼓励民间资本参投中小微型企业金融机构，积极进步小额贷款公司和村镇银行。

2.加紧开发房产金融投资商品。

房产筹资途径的多样化进步，重点是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融商品，从而形成一个稳定的房产金融商品提供体系。现在，在房产行业已经涌出一批新型的金融商品，典型的就有房产投资基金和国外资金。房产投资基金，即指信托公司通过拟定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方法受托投资者的资金，然后进行房产或者房产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和职员推行具体的营运管理的一种资金信托投资方法。房产投资基金不应是一个简单的财务投资，要对行业、项目有充分的认知，还要搭建好合作平台。国外资金，以基金形式存在，来自国外通过专业管理的资金。国外基金拥有雄厚的资金实力，依据现在中国房产市场近况和前景，他们觉得可以赚取高额收益同时坐享人民币升值的“双赢”投资。现在外贸资本加快了进驻的速度，除去摩根士丹利、ING等国外基金巨头外，一些来自泰国、韩国、日本、俄罗斯和土耳其等90后的国外基金也开始关注国内的房产市场。

3.健全金融法律法规，促进房产金融市场健康进步。

国内现行针对房产行业颁布了一系列法律、法规，从根本上说体系不完善，规定不具体，操作困难程度大。从进步的角度看，已经紧急滞后于房产经济的进步，并对房产行业的进步具备非常大的束缚。在房产筹资多样化的过程中，新出现的不少筹资工具假如没相应的规范进行规范，就难免陷入混乱局面。大家应尽快修改健全现行的法律法规，确立房产信贷的法律地位，如拟定房产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房产信贷管理方法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利和义务，规范房产开发商的筹资行为，促进房产金融市场健康进步。

结束语。

现在，房产业在国民经济中的支柱地位，已不容置疑。多样化的筹资途径需要在国内房产未来的进步中，应是以银行贷款为主途径的首要条件下，配之以多品种的金融商品相结合的良性的、低风险、高效率的筹资途径。突破房产进步的资金瓶颈，房产企业才能以最有利的方法、最低的资金本钱，更快地持续进步。

参考文献：

[1]智学说。新形势下房产企业多样化筹资途径。

[2]武书义。国内房产金融存在的问题与进步方案[J].华北金融，2008（01）。

[3]郭冬梅。浅谈房产企业筹资途径的突破与革新[J].经济研究导刊，2008（10）。