1、房产能拉动经济增长的缘由
凡经济发达国家，房产业不是支柱产业也是发达的产业，其经济进步与发达房产业对经济拉动有关。房产业的拉动或"波及效应"特强，主要因为以下缘由。
1．房产业进步需要国民经济中很多部门和行业撮供物质资料，与之配合进步。
国内建筑本钱中70％是材料消耗，由其他部门和行业供应商品配合的。进步房产业需要国民经济中的建材、设施、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等很多物资生产部门和服务行业的商品生产和劳务提供合适合，从而"波及"、拉动其进步。
2．房产业进步结果的房产品，为国民经济很多部门和行业的进步提供了首要条件和场合。
开发营建出了房子，能为商业、家具业、家电业、房子装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房子金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房子交易中介业等等的进步提供首要条件和进步场合。第三次产业的主要生产资料是房子，有了房子为其进步提供了首要条件，促进其进步。
3．房产品消费尤其是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的很多方面。
房产的消费用尤其是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、进步等大家生活的很多方面。住房有高级低级之分，高级住宅不止是存活资料，还是享受进步资料，世界某著名政治家说?quot;人造房子，房子造人"。
因而，进步房产业，提升居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为大家生活其他方面的提升创造了条件，促进生活消费水平全方位提升。就好来讲、国内有的人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提升，家有车库，想来促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。总之，住房水平提升和居住环境改变，可促进生活消费的多方面，拉动多方面商品销售和劳务交换。
正由于房产业进步有强烈的"波及效应"，有多方面拉动国民经济进步有哪些用途，所以国际上对进步房产业有如下的统计和记录：工业发达国家房产值增加1个单位，带动有关产业产值增加l、5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对国内投入产出表的研究表明，国内住宅业每投入增加1亿元，其他23个有关产业增加1．479亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计进步房产业直接间接可带动60多个部门和行业的进步。为此，邓小平同志早在改革初期就指出，要将国内房产业进步为国民经济的支柱产业。
1996年国内政府在拟定"九五"与"2010年远景目的纲要"中，也提出将"住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业"的思路。
2、国内启动房产市场不力的很多问题
为进步房产业拉动国民经济，政府颁布了降低税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房子二级市场等很多政策手段，对促进房产投资和进步房产业不可以说没起用途，但并不理想。其缘由在于国内存在不利于住房地产品有效达成的根本的深层次的问题。
1．生产与消费不协调，消费率低。
进步房产业拉动经济是有条件的，就是房产品的达成。投资开发房产最大的问题也是房子达成。投资开发房产既起需要效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房产不可以产生需要效应，不可以达成，对国民经济的长远进步只起饮鸩止渴用途，并加剧国民经济中房产品积压。若投资开发房产品有需要效应，能顺畅供应，对国民经济的拉动的乘数便大，房地市场供需运行维持良性状况。
但投资开发房产品有需要效应，对拉动经济增长的乘数用途大，需要国民有适当的最后消费率和有货币购买力。然而国内近20年来经济高速增长,虽居民最后消费绝对额也不断增长，但最后消费率呈降低趋势。
1996年与1981年比,按1978年不变价格计算降低10.6个百分点。缘由在于1986年到1998年城乡居民人均收入的每年平均增长率比国内生产总值每年平均增长率少4个百分点,比同期人均GDP每年平均增长率少2.6个百分点。于是致使这个时期居民收入占GDP的比重比"六五"时期的平均水平降低12个百分点；1998年这一比重为41.4％，比"六五"期间平均水平降低近20个百分点。居民消费率的国际平均水平为60％左右。
著名进步经济学家H·钱纳里等人进行一次实证研究表明，在人均1000USD左右时消费率一般为61％，1997年国内人均GDP为860USD，但国内的消费率仅为47．5％，比国际平均水平低14个百分点。国内消费率这样之低。是长期以来实行低薪资和大家的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。这样的情况致使商品积压，影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲，改革初城镇人均住房3个多平米，目前不少城镇人均已超越l0平米，并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1997年只增长2．11倍，而目前各地还在很多投资开发。生产与消费不协调，消费率过低，是房产很难启动的症结所在。
2．住房筹资体制的转换不对称。
改革前国内实行低薪资制，职工和干部的劳动报酬事实上是以货币薪资和实物报酬两种形式付给的。货币薪资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时"一大二公"的左的思想、体制相适应。商品价值中的v人为缩小，m人为扩大，职工住房基金等由扩大了的m收归财政，国家公共筹资建房，住房国家所有，职工免费用。住房体制改革的实质是转换财政公共筹资体制为个人筹资体制，以适应市场经济体制需要。
住房基金进入职工薪资，由职工个人筹资到市场购房消费，政府再不福利实物分房。目前房改中也正是如此在改，一方面给职工住房补贴，一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调，职工货币购房是立刻要将钱拿出来，而政府给职工的薪资补贴是雷声大、雨点小。试想目前除沿海城市外，全国绝大部分城镇的每年平均职工收入才几千元左右，前几年更低。目前忽然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款，一个月支付本息几百元，不少职工也望而生畏，银行也不敢贷放。本来消费率过低，加之住房筹资体制转换不对称，使房地市场的启动愈加困难。
3．"二律背反"和大家心理预期失衡。
当今要叫人们乐于投资购房和启动房产，重点在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对将来收入支出充满信心。但要居民对将来有信心，应有适合的消费政策、规范。消费政策说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金筹资产用于投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于最近消费多就用于远期消费少。
但目前的政策是：一方面鼓励大家投资股票，解决国有企业的集资问题，变间接投资为直接投资，其次又以各传媒宣传鼓励大家到市场购置相对过剩产品，鼓励大家旅游烧钱。一方面叫人们快烧钱，目前就烧钱，购买市场当期消费相对过剩产品，其次又推出房改、医改、教育改，尤其是购房，为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难，收入预期不容乐观，其次支出预期增多，居民对将来收入支出的心理预期失去信心。政府政策将解决目前国民经济中的重大难点和解决房子积压问题，都压在银行储蓄存款6万亿上。
这里不谈收入分配差距大的原因，也不谈80％居民只占储蓄存款20％，仅就国内12.5亿人口，人均存款才5000元左右，家平才1.7万元，一般居民家庭户平存款就更少了。在收入预算降低，支出预期增加，就是实行抵押贷款购房，大家对购房也拘谨起来，即便家庭有少量存款，居民为了生活安全，储蓄小心功能就起主导用途，不敢贸然取出购房。
4．收入分配差距扩大，边际消费倾向降低。
在国内一个人均GDP处于低水平的国家，目前最后消费水平58.8％，居民消费水平47．5％的明显偏低状况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。
据国家统计局1995年对全国3．5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实，1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元，人均生活费收入3893元，均比1994年实质增长4．9％。
1996年的人均可支配收入和人均生活费支出，又均比1995年实质增长4％以上。但同时在人均收入增长中居民收入的减收面又不断扩大。
1994年上半年全国城镇居民减收面为37．9％，比1993年同期扩大2．7个百分点；1995年全国城镇居民平均收入增长近5个百分点的同时，却有41％居民收入降低，比1994年居民减收面又扩大了。尤其是减收面主要集中在低收入群体中。
1997年到1998年国内城镇人均收入仍呈增长趋势，同时因为经济结构调整和经济不景气致使很多职工下岗，收入降低，减收面仍集中低收入人群，收入差距继续扩大甚至差距悬殊。这种收入差距表目前不同群体间，比如私营企业里雇主收入一般为普通工人的10倍，有些高达100倍以上。
有人估计目前国内百万富翁超越百万户，并有10多个超越亿元的富翁。这种过大的收入差距表目前国内的基尼系数上，20世纪80年代为28.8，90年代为38．8，贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中，占人口总数20％的富人，拥有6万亿存款的80％，而占人口总数80％的居民，仅只有6万亿存款的20％。
生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向，低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户国内城镇居民家庭基本状况调查结果的剖析，也证实以上原理。
1996年到1997年国内最低收入户消费支出增长率为0．25％，最高收入户消费支出增长率为12．78％，从纵向可以看出在大家收入提升过程中，消费支出的绝对额相应增长。但最低收入户和最高收入户收入户的需要弹性系数，即消费支出增长率与全部收入增长率之比，最低收入户为2．5，最高收入户为1．13。这就是说前者增长的收入比后者增长的收入，有更大的比率用于消费支出。而国内因为收入分配差距扩大，近几年减收面扩大，且减收面主要集中在低收入群体中，增收面主要集中在高收入群体。这就致使1981年到1997年国内城镇居民的边际消费倾向由0．84降低到0．64。
就对房产的购置和房产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需要弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需要弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房子很难达成，房产很难启动。
3、启动国内房产业的构想
1．继续推行反衰退和调节经济周期的政策手段。
启动房产，大家觉得应不同一般政策手段和针对实质的特别策略。之前政府颁布的政策手段，应该看到事实上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法；比如减少银行利息率，减少存款筹备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提升职工薪资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策手段，对阻止物价继续下跌和低迷，预防国民经济不振和衰退，调节国民经济增长态势和平稳发展，从不同角度起着用途。当然也对房产经济进步起了不同程度调节用途。由于房产业与国民经济之间存在"寒暑表"的关系。以后，无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房产都需要继续贯彻实行这类政策手段。
然而因为存在前述的不利房产达成的深层次的问题，而且这类多年积累起来的问题更不是短期立刻可以解决的，所以启动房产仅仅依赖前述一般政策手段，不会理想，不会较快见效。比如：因为居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率，导致的居民购房货币支付能力不足，不可能在一两年通过提升薪资，增加收入，补足占GDP近14个百分点，达到居民消费率60％的合理比率。由于这需要一个较长时期，要有一个复杂过程。除去逐年提升在职职工薪资，还要降低失业和增加就业，还要进步小城镇；要增加就业又有赖于经济结构调整到合理，而经济结构合理调整又有赖政策拟定和推行时间和过程。
要较快启动房产，除继续推行刺激国民经济进步的一般政策以外，还需要从实质出发，有针对性推行一些特别策略。
2．有针对性的启动房产的最近策略。
抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房产。现在国内银行6万亿储蓄存款，假如做具体剖析，就不可以简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。
据《经济日报》1999年网络情人节头版郭克莎的文章"如何看待投资与消费的协调增长"所述："现在国内科技教育界已形成了一个规模不小的高收入阶层，他们拥有些银行存款在居民储蓄总额中估计占20％左右。"常识分子的住房条件要改变，政府极为看重，他们自己也企盼住房水平提升和居住环境改变。常识分子的收入不只稳定且迅速增长，对将来收入支出的心理预期也充满信心。假如政府以打折价格批租出让一些环境较好土地，开发营建一些高端公寓、连体别墅，并以减免劳务报酬、稿酬、特许权用费等的个人所得税合适合，他们应会乐意投资购房。这不只能启动房产拉动经济增长的乘数大，还能改变常识分子生活工作条件，还有益于高校和科研单位的服务体系社会化。
企业家、私营企业主、演艺明星等更是国内的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境高雅的土地，开发营建出高水平的别墅，并冠以"企业家花园"、"明星别墅苑"，并健全配套"交流中心"、"谈判中心"、"社交场合"、娱乐宫、购物大厦，这里既居住环境高雅，又显示他们名誉和地位，还有利他们进行经营情报交流和社会交往。假如加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税合适合，他们便会乐意投资购置。
抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施肩动房产。教育部计划以后五年连续扩招，到2005年达到在校学生1000万，赶上高校学习年轻人世界平均15％的水平。教育规范改革需要高校服务体系社会化，并到2005年达到师生比率为1：
14。这一改革给房产开发带来了机会，大有可为。一个大学生每年正常消费1万元，千万大学生计1000亿元。仅就学生公寓讲，每一个学生5平米，就得兴建、改建5000万平米；另外还要兴建、改建供千万大学生生活的饭店、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房子与为他们服务的有关职员的生活用房。学生公寓及配套房子的开发，是只愁开发营建而不愁销售出租，没有房子价值达成难的问题。
现在国家统计局和中国经济景气监测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明，居民储蓄存款的10％筹备用于教育支出。武汉更有高达40％的储户是为了教育而存款。
1998年12月武汉某高校房产专业对该校200名学生进行一次问卷调查，愿选择1室1厅兼厕所居住的有90人，占47％；愿选择2室1厅兼厕所居住的有60人，占32％；愿选择单间兼厕所居住的有30人，占15％；愿选择单间与公用厕所的有11人，占6％。但该校学生目前普通是6-8人一室，内廊式的布局学生宿舍，长期生活在阴暗潮湿环境之中，急待居住学生公寓。
1999年上海菜大学新建学生公寓只能入住180名，而报名需要入住的学生多达1400人，公寓成为抢手货。凡此说明无论是新开发、改造，还是目前空置房的销售，抓住高校后勤服务社会化，对启动房产拉动经济增长，都大有可为。
用房产业的广义定义进步房产业，启动房产。目前不少人在启动房产和进步房产业问题上，考虑仅局限于造房与卖房，苦于房子难达成。若从房产业的广义定义出发，便思路洞开，别有天地。房产业性质是商业服务业，本质上是第三次产业。它是以房地的交换流通为主，兼房地再生产过程的投资开发、消费用两头，并为房地流通、投资开发、消费用提供技术、中介、劳务的服务的产业。因而房产业内部的部门多、行业多、范围广。若从房产业内涵全方位考虑问题来进步房产业，不只有益于房地市场的完善健全，有利房产开发和供应，而且也有助房产启动进步，拉动经济增长。
就以房子在用消费中的装饰行业讲，无论创造的产值还是对国民经济的拉动都不可小视。目前城市搬迁新住房进行装修投资，少则几万，多则十万、十几万元，甚至有个别的装修投资大于购房投资。不少不服新房的家庭，为改变居室环境，也在投资万元、几万元装修。
在武汉"99国际室内装饰展会"上，湖北经贸委主任谷玉川算了一笔账说，全省城市有700万个家庭，按每年1／20家庭进行装修，每户平均投资2万元，每年工程总量达60个亿。有关部门负责人说，现在湖北家装行业以每年15％一20％速度递增，预计到2010年将达400亿元产值。还应看到因为目前装修市场散兵游勇多、技术水平低、欺诈现象常有，不少家庭想装饰怕烧钱买气受，正等待观望。若装饰市场规范，形成大规模高技术有信誉的公司为市场主体，大家出了钱能真的买到装饰享受，装修市场潜力更大。再譬如，目前不少城市居住区，配套设施不全，居住服务缺少，生活不便捷。这类配套房子开发和居住服务的健全，也是房产业进步。
凡此等等房产业活动范围，都是需要资金投入、劳力投入、物资器材投入，对启动房产业有利，也有助拉动国民经济增长，还可解决就业和增加居民收入。
对货币购房全方位理解来启动房产业，拉动经济增长。货币购房，就是废止单位实物福利分房，职工以我们的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费，以劳动收入交换住房。至于居民获得住房的形式应是多种多样的，这是另外一回事。他可以以我们的货币到市场购现房或期房，可以以我们的其他财产换取住房，可以买建材和劳力建房，可以合作建房，也可租房，可以单位筹资建房。这类形式都是货币购房的具体表现形式，都是对福利分房消费的革命。目前有的单位土地宽阔，职工愿筹资建房，只须国家财政不支出，单位不补贴，应可继续筹资建房。

事实上目前有的省如吉林规定继续单位职工筹资建房，有效解决住房和拉动经济增长。不可以将筹资建房与货币购房改革对立起来，将货币购房改革的达成形式绝对化，将形式与内容混为一谈。问题的重点是个人烧钱住房。目前筹资建房，其房价也大体相当或接近市场价格，假如职工乐意何乐而不为之。筹资建房的潜力非常大，武汉某大单位前两次筹资建房资金近一个亿的投资。而且是一个星期筹资款交齐。
就目前国民经济低迷讲，为启动房产拉动经济增长，不失为一种有效手段。假如硬规定该单位职工拿出一个亿的钱到市场购房，谈何容易。筹资建房为什么有这大的动员力?主如果居住不失去熟知的环境和人际关系，不怕购房的欺诈，不为购房劳神费力，工作生活便捷。这一形式的有效和成功，在于筹资建房的房价不能高于或大体等于市场经济实用房价，筹资要公正、公平。不然有人借助职权谋私，或价款过高过低，不只违背房改，甚至破坏安定团结。世界上没纯而又纯的事物，货币购房改革的达成形式应多元化，它们同祥能启动房产，同样波及国民经济很多部门和行业，拉动国民经济增长。