伴随中国人口老龄化问题的不断突显，养老问题愈加遭到社会各界的高度关注。在现有养老保障规范和体系背景下，迫切需要寻求新的、更为合适中国国情的办法来应付各种养老问题。住房反向抵押贷款，即“以房养老”作为发达国家解决老年人养老的要紧金融工具，现在遭到了中国学界的高度关注，对当今解决中国庞大老年群体的养老问题具备重大的现实意义。在中国，“以房养老”有关政策也开始逐步提出与实践，这引起了各界的热议，有关“以房养老”的模式也层出不穷，其保障和服务水平也各不相同。

1.国内“以房养老”政策的提出与存在问题

1.1“以房养老”的意思及国内政策的提出

“以房养老”也被叫做“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。一般是指老人将我们的产权房抵押出去，以按期获得肯定数额养老金或者同意老年公寓服务的一种养老方法，在老人过世后，银行或保险公司收回住房用权，这种养老方法被视为健全养老保障机制的一项要紧补充。

2013年国务院印发的《关于加快进步养老服务业的若干建议》明确提出“拓展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。

1.2“以房养老”在国内遇见的问题

没得到立法保障。在建设“法治国家”的时尚下，若没法律的支撑和保障，“以房养老”的合理落实就非常难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门的协调。具体推行方法和养老机构怎么样确立等等都是难点。

传统观念的制约。在中国，“养儿防老”、将财产留给子女等观念深深扎根在绝大部分人的思想中，对一代代老人一直有着深刻的影响。将自己为之辛苦奋斗而挣下的、居住多年的房地产抵押给养老院、银行、保险公司等机构，而不给子女，很多老人和青年还很难同意。特别对中低收入群体来讲，在目前经济还不如何发达、贫富差距还比较大的状况下，很多老百姓辛苦一辈子也很难攒下一套房屋，到老了，却又不能不将房屋抵押给银行，以贷款养老，这是比较难让这部分群体同意的。

很难找到适合的养老机构。养老机构的水平参差不齐也是老人不想去养老机构养老，继而致使部分“以房养老”很难推行的主要原因。好点的养老院收费太高，还要找关系，并且床位、人数等十分有限，甚至出现有钱也很难进来养老的现象；差的养老机构服务、设施常常不到位，而且养老院虐待老人的新闻数见不鲜。这不只使老人对养老机构抗拒，子女也会对养老机构持怀疑态度，进而使养老机构来养老面临种种困境。

银行、保险公司等机构的信用危机。一方面，银行、保险公司等机构或许会因为营运管理不善，致使承诺的待遇水平不可以按预期给付；其次因为这类养老机构水平参差不齐，大家没办法正确选择，会担忧一旦签订协议，即失去了对房子的所有权，落入“没房也没钱”境况。配套监管机制不健全。对于养老机构的监管、资格审察等机制、体制还非常不成熟。对于各地各种养老机构的研究还需深入，笔者以北京郑各庄的“金手杖”养老公寓剖析为例，探究现有些较健全的养老机构的做法及有关不足及建议。

2.郑各庄“金手杖”养老公寓有关概括及特点做法

2.1郑各庄“金手杖”养老公寓有关概况

郑各庄的经济运行体系是以郑各庄村为基础、以宏福集团为经济主体的“村企合一”的经济运行体系。郑各庄村集体经济是产业集群经济。在建筑、旅游、科技、医疗养老、物业保障五大产业，带动了1万多人就业。村办企业宏福集团自集资金创办了水城金手杖国际养生公寓，拥有1400个养老家居房间，能接纳近3000位老年人入住养生、度假。

金手杖养老的承诺是集社区养老、医疗养老、机构养老、度假养老等于一身，酒店式管理、精装修家居、24小时温泉、保姆式服务的养老。主要有长期、短期会员模式，包含30年会员、15年会员、短期出租会员、小憩会员、老年“日托式”会员、体验会员在内的六种会员规范，满足不同家庭的养老需要。

金手杖养老公寓的 “1、2、3、四”经营管理模式运营所提供的待遇和服务水平是比较高的。“一”是指打造从自主养老到护理养老到临终关怀一条龙服务体系；“二”是指老年公寓分为自理型和护理型两大地区；“三”是指依据不同群体需要，提供高、中、低三个档次的服务；“四”是指充分借助宏福集团在黑龙江五大连池、海南山钦湾、长春等地开发的旅游及医疗地产资源，拓展“候鸟型”、“旅游型”、“修养型”、“康复型”四个种类异地养老服务项目，随季节变化选择不一样的养老城市，达成经济效益与社会效益双赢。

2.2“金手杖”特点具体以房养老的操作

非当地村民。养老公寓的入住条件需在50岁以上。假如老人在北京有闲置房地产，可将闲置房地产委托给水城“金手杖”经营，通过专业的评估鉴别机构估价，来置换水城“金手杖”的相应公寓种类，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务，在不改变房子产权、所有权的状况下，解决养老资金难点，真的做到“以房养老”。当然也可以选择出让产权，出让产权又可以分自己自主卖房屋，通过买金手杖的房间来获得金手杖房间的产权，还有一种办法，是委托金手杖这边来卖，差价假如不足金手杖房间的价格，需要老人再出钱补上，假如多余，既能够把钱放在金手杖做餐费、服务费等，也可以收回来，自己处置。

当地村民。作为村民一项新增福利，本村老年人只须年龄超越70岁，就能免费永久入住这座老年公寓。这是只有当地村民才能享受的养老待遇。 郑各庄的金手杖可以非常不错地防止目前以房养老的困境，可以非常不错地进行保障，也解决了老年人的观念负担，按期的文体活动和志愿者服务等也可以非常不错地消除其孤单感。

3.郑各庄“金手杖”养老的不足

3.1覆盖面较为狭窄

仅仅针对本村居民和较为富裕人群，具备肯定的排他性，不可以作为一种覆盖大家的养老模式来进行推广。

3.2资源紧张

能容纳约3000位老人，但因为及用周期长等特殊性，不少老人有需要，有条件也没办法享受。

3.3消费较高

金手杖的养老公寓可提供的各项服务和待遇非常丰富，但若不是当地村民，想要享受全部服务和待遇，所需花费还是比较昂贵的。

4.郑各庄“金手杖”养老对建设以房养老机构的启示

“以房养老”涉及金融机构、保险机构、行政管理多个范围，需要系统、细致的设计，短期非常难常见推行。再加上要改变房子所有权，这不符合国内家庭的传统观念，困难被老年人常见同意的。但“金手杖”养老公寓确最好的借鉴了以房养老的思路，同时自己进行了设计。

4.1产权问题

假如老人在北京有闲置房地产，可将闲置房地产委托给水城“金手杖”经营，通过专业的评估鉴别机构估价，来置换水城“金手杖”的相应公寓种类，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务，在不改变房子产权、所有权的状况下，解决养老资金难点，真的做到“以房养老”。也可以选择出让产权。这种让老人自己选择的方法，非常大程度上削弱了老人的抵触情绪。

4.2健康服务

由于老年人群的特殊性，在非常大程度上是不是便捷随时就诊成为衡量服务水平的一大要紧指标。对于这个问题的解决，“金手杖”养老公寓采取的手段是引进了安贞联合医院（以治疗心肺血管疾病为主，十分合适老年人），并与距离这里近期的华一医院、北七家卫生院形成紧密的合作关系，为老人的医疗健康提供了便捷快捷的绿色通道。

4.3平时街拍抚

对于老人的平时照抚采取酒店化管理，并且房间内有呼叫铃，在老人突发紧急情况等状况出现时，保证有人飞速知道并采取手段救助。行动不便捷的老人在平常可托付公寓管理职员买生活必需品等等。在公寓顶层有花园菜园可供老大家用。

4.4有丰富的社交活动

“金手杖”养老公寓地处社区，周围有学校、娱乐场合，生活感十足。而且“金手杖”所居住的老人多是通过本村或单位集体购房等方法入住的，本就互相十分熟知，不会有陌生感。再就是会有丰富的社团活动和按期的春游等活动，生活比较充实。

4.5防止信赖危机致使的抵触情绪

郑各庄集体经济的产业集群实力较强，比之其他私人养老机构让老人感觉更为靠谱，防止因信赖危机而对“以房养老”的模式抵触。

适合的“以房养老”模式能最好的解决国内人数日趋上升的老年人养老问题。现在，伴随国内人口老龄化的和经济形势的变化，大家有必要去推行“以房养老”并探究适合的养老模式，做到养老的资源整理借助。