1、 房产业的近况与问题

近几年，国内经济的进步、城市化进程加快、居民收入水平提升及政府启动内需的政策，都为房产业的进步注入了新的活力。总体剖析国内的房产业仍处在绿色景气区内运行，但，局部过热和结构性问题应引起足够的看重。

1、房产投资稳步上升，地域热门显现

进步经济理论告诉大家，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没投资的稳步增长，任何国家都不可能达成从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口迅速增长的进步中国家来讲，维持肯定的投资规模就非常重要。近两年，全球经济增速放缓，国内经济达成7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），弥补了传统产业投资增长率降低的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量剖析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房产开发投资增长率分别为 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象（图1）。


房产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重维持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房产持续投资热门的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群（图2），从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这类区域房产投资热有其适当的原因，也有让人担忧的一面。三大地带是中国经济增长最快的区域，经济的进步、居民收入的水平提升，消费升级换代，很多外资的进入和劳动力的流动都会增加对房产的需要，但，与其他商品一样，房产投资也要以需要为后盾，没效的需要，房产投资就不可能持续的增长。那样，国内的房区域性投资稳步增长是不是有需要的支撑？






2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍规范的松动是刺激居民购房的三大政策原因，2001年产品房子和产品住宅的销售率（当年销售面积占当年竣工面积的比率）分别是88.4%和75%，其中产品住宅的销售率达到历史最高水平（图3）。




但，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平米，其中，空置期一年以上的为4000多万平米，占当年房子竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要大家做认真的剖析。第一，空置率上升无论何种缘由都不是一个好现象，空置率高意味供给与需要的不匹配、占压银行资金多，由此会干扰资源的优化配置。第二，市场上任何一种商品都需要有适当的库存。房产作为一种价值高的大宗产品，其适当的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，国内房产开发的房子多是高层和多层，海外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异很大，因此，就有好卖与不好卖之分。那样，不同质的住宅空置率是不是具备可比性，就值得商榷。除此之外，海外的空置率是以全部存量房为分母，而国内城镇存量房有多少到今天仍是一个未知数。第三，地域差别。即使是在国内，不同区域经济实力的强弱，其对空置产品房子的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置产品房425万平米，给当地房产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房子接近700万平米，占全国的七分之一，却可以使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房产投资三大热门区域为例，1998～2001年，广东的产品房子销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的状况下，施工面积仍居高不下，这就不可以不让人担心。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海产品房子销售面积为1404万平米，当期竣工面积为1194万平米，销量大于竣工面积无疑能够帮助消化空置产品房子。鉴于销售率和空置率是房产前期投资经营活动的一个结果，因此，全方位的、动态地剖析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房子销价格格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销价格格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但，全国总体平均价格的走权势基本平稳，尤其是与百姓有关的产品住宅价格涨幅非常小，在北京等大城市还出现了小幅回落（图4）。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要大家仔细剖析平均价的构成，或者说住宅的结构。大家的统计剖析中，只提供住房价格的平均数，却极少提供不同价格住宅所占的比率，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，底价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。除此之外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，很多远郊别墅、高端住宅星罗旗布，因为远郊土地本钱低，别墅的平价为7583元/平米，低于近郊区11605元/平米，如此很多城郊楼盘的推出，也有压低整体房价有哪些用途。






因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格（元/平米）的走低并不意味着每套住宅的总价格走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但因为每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，导致每套住宅总价格过高，结果很多工薪族还是买不起。加之底价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪族多期望购买京城四环以内的住房，可底价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的状况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就司空见惯了。

4、炒地圈地热，成为房产业进步的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其适当的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推进房价上扬；但，土地市场的不规范，炒地圈地热是导致北京等大城市房价盘升的根本缘由。很多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地用权规定》推行之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，导致2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国排名前列（图5）。


圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房产业的进步可以说是贻害长远。熟话说“没能长到天那样高的大树”，房产的价格也不可能无休止地长下去。由于任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与存活的本钱，短期的涨价或许在可承受范围之内，但，当房产价格上涨过快超越可同意的本钱，那样，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地本钱高、房价高已成为其经济进步一大制约原因，这难道不应该引起大家的警觉和深省吗？



5、房产信贷进步 有喜也有忧

房产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面剖析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来讲无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来讲更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的飞速增长，不只改变了银行资产结构，提升了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房产开发信贷方面剖析，大家可以看到：这几年银行对房产开发企业的贷款增幅非常小，导致国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自集资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那样在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的状况，自集资金主如果依赖预售房款和银行的流动资金贷款。而买家购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大多数来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那样，靠银行信贷搞投资会不会诱发房产泡沫、金融风险？在现代信用经济社会，银行借贷作为一种筹资的方法，其本身并非泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和用效率，假如将资金投向市场需要潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需要，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高端楼宇、高端娱乐设施，表面上热得不能了，事实上供应求购关系紧急失调，泡沫就不可防止了。因此，剖析房产业是不是存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只不过一个变量，重点是看资金的投向和资产的水平。

除此之外，银行自己体系是不是完善也是抵御房产信贷风险的重点。衡量银行体系完善的基本指标包含：资本充足率、资产水平（坏帐率）、营运管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房产信贷占银行资产的30～40%，却可以在房产价格大幅缩水时安然无恙，由于香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不好的资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不好的贷款率高达22%，因此，房产价格的波动使这类国家的银行陷入前所未有些灾难（Collyns，2002）。在国内银行资本金不足，不好的资产率居高下的状况下，个人住房信贷和房产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有益于优化资产结构？在国内信用规范、抵押保险规范不完善的状况，怎么样提升房产信贷的水平？这类都是急待解决的问题。



2、防范房产泡沫的举措

上述剖析表明：国内房产市场总体形势看好，且此轮房产热主如果消费需要拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质有什么区别，但，总体形势看好并不意味着没有问题和隐忧。大家觉得，国内房产业潜在的风险不在总量，在结构；不在速度，在水平。因此，对于不一样的房产热，政府的调控方法也应有所不同。依据房产泡沫的生成机理，大家觉得，防范房产泡沫应采取如下手段：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不止是困扰国内房产业进步，也是困扰城市化乃至整个国民经济进步的一个大问题，怎么样借助相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的进步与存活环境，在肯定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。大家觉得：第一，应通过立法确定城市规划的法律地位，以预防朝令夕改、急于求成，保障土地用结构的合理性，为城市和区域经济长远进步奠定基础。第二，加快建设有形的土地市场，达成国有土地用权买卖的公正、公开、公平。以后，国有土地无论用户是哪个（政府或其他企事单位），土地出让都应纳入有形市场，防止“黑箱”操作的很多弊病，且招标并非简单的价高者得标，政府可用综合指标，包含企业的资质，以往的开发营业额、土地用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。如此，政府才能有效的调控土地供给的规模、条件、时序和地方，同时，有效地保障百姓急切需要的普通住宅用地供给。第三，打造土地信息管理软件，各城市政府应付所有待出让的土地、现有土地用结构、规划、评估价格等信息公开，预防信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利；第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房产市场

近两年的房产热，在一定量是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有益于刺激有效需要，本无可非议，但，长期推行一种政策，或无视受益对象推行同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金本钱低会诱使很多企业、个人涉足于高风险的投资，从而致使市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需要，政府应当令调高投资别墅、高端公寓、高端娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应付高端不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在进步阶段的国家来讲，有益于抑制奢靡之风泛滥，而或有限和宝贵的资源用在达成城镇和工业化上。除此之外，健全市场信息的供给，也是政府调控市场的要紧内容。

3、健全房产金融体制 防患于未然

国内银行业是在金融体制不完善的状况下涉足房产信贷业务，从外部环境上讲，国内的个人信用规范、抵押规范和抵押保险机制不完善，从内部机制上讲，国内银行自己存在着很多脆弱性，如资本不足、不好的资产过高，资产负债管理水平低等，这类都会加强房产信贷的风险。但，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的重压，国内银行业迫切需要探寻新的价值增长点，新兴的房产信贷尤其是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比率过高，也会增加资金本钱和经营风险，这就是“鸡蛋不可以放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要准时动态踪贷款的水平。因此，国内的银行业应从基础设施建设入手，提升自己抵御金融风险能力；金融监管部门应从规范建设入手，健全信用规范、抵押规范、抵押保险和抵押二级市场的进步，如此才有利房产业与金融业的一同进步。

4、努力提升企业竞争优势，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为国内房产业的进步提供了新的机会。大家的房产企业应该认清我们的使命与责任：大家不止是将来城市的开发建设者，还是将来城市、地域空间设计者；大家为大家提供的不止是实物资产、价值的载体，还有全新的常识技术、全新的生产与生活方法。因此，大家的房产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性；少一点炒作，多一点真诚，给买家多一点便宜。认认真真的在商品的水平、功能与服务上下功夫，大家的房产企业才能在激烈的市场角逐中立于不败之地。



主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的什么时间经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势剖析”，《经济研究》，2002年4月。