近年来，伴随国内对房产行业宏观调控力度的不断加强，与市场环境形势的日趋多变，房产公司所要面对的重压呈逐步加强的态势。面对严峻的政治、经济环境，怎么样加大房产公司自己的抗市风险能力，以积极、健康的方法应付市场挑战，成为海量业内人士所关注的重点。针对国内房产业涉税类型多、税负重压大的税务近况，税务谋划通过借助国家税收的打折政策，合理减少应税收入，最后达成最大程度降低税收获本的目的，是房产公司为取得市场，从税务方面提升我们的盈利能力，为自己进步争取最大存活空间的要紧方法。

1、房产项目公司税务谋划简述

（一）关于税务谋划的定义

关于税务谋划的定义，国内外学者并未达成统一的口径，争辩内容包含方方面面，比如对税务谋划主题的争论与对税务谋划外延的划分，都是学者们所争议的焦点。对于企业经营者来讲，无论将税务谋划以何种方法概念，其中所涵盖的包含节税、避税与税负转嫁等内容，都应是企业经营者在进行税务谋划时所予以充分规划的内容。

（二）有关房产项目企业的税务谋划

房产项目公司与普通的房产企业、房产集团企业相比有非常大有什么区别，它只有生产过程而没再生产过程。以“项目”为本质组建的房产项目公司，因项目的开始而开始，同时也因项的目结束而结束，因此，相较于普通公司以企业周期为基础的统筹，由项目决策阶段、建造阶段、销售阶段与项目终止阶段组成的项目生命周期更适合作为房产项目企业的统筹感念。

依据房产项目公司项目生命周期的不同阶段，在项目推行的决策阶段、造价阶段、销售阶段与清算阶段均要进行相应的税务谋划，涉及包含契税、耕地占用税、企业所得税、土地增值税等等多项内容。针对房产项目公司经营及项目特质所做的税务谋划，要充分借助国家的税收打折政策、纳税时间、行业差异、本钱成本等合理方法进行相应的税务统筹规划。

2、税务谋划实例――以一同投资的房地产项目公司税务谋划原则为例

有些房地产项目公司没单独成立法人单位，但各股东实质上对其进行一同投资、共享收益、一同承担投资风险。因此，此类房地产项目公司所得税应根据实质性投资收益进行税收处置。房地产项目公司形成的营业收益额并入房地产总公司当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不能在税前分配该项目的价值。同时不可以因同意投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除有关的利息支出。投资方获得该项目的营业收益应视同获得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。

3、房地产项目公司拟定税务谋划策略

从实质杭州税务对房产行业税务认定标准看，房产行业税目主要有营业税金及附加、土地增值税、企业所得税。营业税金及附加的纳税基数为销售收入，固定税率约5.7%。土地增值税实行预缴形式，预售收入为纳税基数按肯定比率1%预缴,。企业所得税实行预缴形式,预售收入为纳税基数按肯定比率20%预计收益，计入收益总额纳税。

依据税法有关法规，笔者为房地产项目企业的税务谋划拟定以下三个策略。

策略1、借助装修房分解销售收入的税收谋划。

如房产项目部毛坯房销价格格800万元，本钱400万元。需交纳营业税金及附加800*5.7%=45.6万元，土地增值税=*30%=106.32万元。合计151.92万元。

房产项目部装修房销价格格850万元，本钱450万。把销价格分成二部分，毛坯房销价格750万元，本钱400万元。装修报价100万元，本钱50万元。销售房屋需交纳营业税金及附加750*5.7%=42.75万元,土地增值税=*30%=92.175万元。装修交纳营业税100*3.7%=3.7万元。合计138.625万元。税收节省*=16.61875万元。而对于受让方所征收的契税也相应降低（800-750）*3%=1.5万元。

此策略较简单，操作比较便捷。

策略2、成立具备法人资格的控股子公司，专门销售该项房地产。

房产项目部装修房销价格格850万元，本钱450万。把此房地产以700万元的结算价格卖给销售公司，销售公司再以850万元价格供应。项目部营业税金及附加700*5.7%=39.9万元,土地增值税=*30%=63.03万元。销售公司营业税=* 5.7%=8.55万元。合计111.48万元。税收又节省*=33.93125万元。

此策略较第一策略节税，但需成立公司。

策略3、借助股权出售避税。

房产项目部通过一揽子协议将销售行为转化为股权出售。房产项目部成立控股子公司“某某商厦公司”，借助注册资金和向母公司借款建楼。竣工后将该控股子企业的全部股份出售给事先确定的最后用户，最后收回借款。在该项谋划中，因为“某某商厦公司”的法人主体资格未发生改变，所有与产权过户有关的税种完全避免，软件园项目部仅需就股权出售的增值部分缴纳企业所得税即可。

此策略最节税，但需各方配合，最繁，难操作。

另外，企业在销售房地产过程中如出现滞销，则可将未售房地产转为出租房。企业一旦出现房地产滞销，其潜在本钱的增加极其巨大，可将它出租以摊低本钱。虽然出租房子要缴纳房地产税、营业税，而且收入并入企业应纳税所得额，但税负不会超越收入，对企业而言还是利大于弊。一些有扣除限额的二级科目注意谋划。如是没扣除限额的会议费注意单据的齐全，防止计入有扣除限额的业务招待费等。

结语：税收谋划需要方法，通盘考虑，顾及全局，不可以因谋划一个税种而不考虑其他税种。税收谋划策略是在肯定区域、肯定时间、肯定法律法规条件下，以肯定的企业的经济活动为背景拟定的。税收谋划具备最强的时效性，今天可行的策略到了明天非常可能就变成违法，企业需要密切关注国家有关法律法规的变化。

注：主要有关法规国税发{2006}31号、国税发[1995]076号、国税函[2002]165号、国税函[2002]420号、财税字[1997]077号。